Список вещей, которые стоит проверить перед покупкой квартиры

Купля-продажа квартиры выделяется среди других коммерческих операций двумя значимыми аспектами:

Как минимум одна или обе стороны сделки являются физическими лицами;

• Квартира обычно становится самой дорогой покупкой для среднестатистической семьи.

В такой ситуации и ошибки и, что еще хуже, разного рода мошенничество, обходятся чрезвычайно дорого.

Единственным решением возможных проблем становится тщательная проверка (и самопроверка) на всех этапах купли-продажи квартиры. Предлагающий квартиры в Минске портал Домовита, в этой статье рассмотрел опасности покупки квартир на вторичном рынке.

Отношения покупателей нового жилья и застройщиков также могут нести в себе проблемные моменты, но эта тема заслуживает отдельного исследования.

Выделим, в последовательности, самые опасные моменты сделки.

Личность и права продавца

Первым, на что следует обратить внимание, будет лицо предлагающее продажу квартиры. Это может быть хозяин жилья, его представитель, фирма торгующая недвижимостью, другая организация обладающая правами на квартиру.

Больше всего доверия обычно вызывают частные лица, продающие свое жилье. В большинстве случаев это именно так.

Но не будем забывать, что честность обычного человека, в отличие от профессионалов рынка недвижимости никем и ничем не контролируется.

• Выход – внимательно смотреть, замечать все странности в объявлении, контактных данных, поведении. Потом, уже на этапе оформления, обязательно проверить паспорт.

Если квартиру продает организация, то стоит поискать в интернете сведения о ней, ее деятельности, руководстве, разрешениях и пр. А также претензии прошлых клиентов.

• Рекомендация – ввести в поисковик название фирмы и подробно прочесть найденное. Отсутствие информации должно настораживать.

При продаже квартиры не хозяином добавляется еще один возможный источник будущих неприятностей – отношения между ним и посредником. При неправильном их оформлении или нарушении, совершенные посредником сделки будут признаны недействительными.

Документы на квартиру

• Сейчас квартира без документов существовать не должна.

Все разговоры о потерянных бумагах, ошибках регистрации в государственных органах и т.п. вероятнее всего неумелая попытка обмана.

• Свидетельства о государственной регистрации права собственности (розового цвета) отменены с 15.07.2016 года.
• Права на квартиру теперь подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН).

Современный вариант хорош тем, что в нем кроме права собственности указываются еще и:

• Сведения об ограничении прав на распоряжение квартирой и ее обременении: залог и т.п.;
• Информация о заявленных в судебном порядке притязаниях на квартиру, возражениях на это и состоянии судебных дел.

Обязательное замечание: не верить только бумагам, несмотря на внешнюю достоверность. Многократно известны случаи мошенничества с участием подлинных документов.

• Закон позволяет все желающих делать запросы в ЕГРН, и этим правом лучше воспользоваться самостоятельно.

Весьма полезно проверить обстоятельства приобретения квартиры предыдущим владельцем.

Если квартира была куплена, то выяснить, нет ли в условиях договора неисполненных пунктов и других обстоятельств, которые могут отменить предыдущую сделку.

Весьма желательно не ограничиваться только этим, но изучить всю прошлую историю квартиры. С особой настороженностью следует отнестись к частой перепродаже (дарению, наследованию, другим изменениям прав собственности), и к заявленным в прошлом претензиям на квартиру.

Проверка прав и возможных претензий третьих лиц

Об этом уже было сказано в предыдущем пункте, но как раз отсюда приходит большая часть возникающих уже после продажи проблем.

Для будущего спокойствия стоит попросить у продавца:

• Расширенную выписку из домовой книги.

В ней будут данные о регистрации не только непосредственно проживающих в квартире до продажи, но сведения об отсутствующих (длительная командировка, армия, места лишения свободы и др.).

Особого внимания заслуживают права несовершеннолетних на жилье.

Техническое состояние квартиры

Здесь нужно обратить внимание на два аспекта:

• Фактическое состояние. Имеются в виду: текущие потолки, неисправные трубы, кривые стены и пр.
• Изменения, перепланировки и их регистрация.

Первый момент придется выяснять самостоятельно.

О регистрации перепланировок следует осведомиться в БТИ. Лучше потребовать, чтобы продавец заранее получил справку об этом.

Обязательным будет технический паспорт квартиры. Его нужно сравнить с фактическим состоянием объекта и справкой из БТИ.

Оформление купли-продажи и передача денег

Это заключительный и самый ответственный этап сделки. Переходить к нему следует только после удовлетворительного решения всех предыдущих вопросов.

При завершении сделки помощь специалистов становится еще более важной. Потому, что:

• Форма договора купли-продажи квартиры должна быть юридически грамотной и соответствующей последним изменениям законодательства.

В отношении передачи денег, тоже стоит принять некоторые меры взаимной предосторожности:

• Отдавать наличные после подписания договора и до момента передачи документов для государственной регистрации, с пересчетом при свидетелях, письменным подтверждением факта передачи.
• Для страховки будут полезны банковские ячейки, аккредитив или депозитный счет нотариуса. Во всех этих случаях продавец может получить деньги только после предъявления определенных документов.

Надежнее всего действовать по установившимся правилам и не совершать операции в одиночку.